Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15-%-Grenze gefährdet den Sofortabzug von Modernisierungskosten

Wenn Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile: Die Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind, werden vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinweis: Diese Umdeutung führt dazu, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % oder 2,5 % pro Jahr steuermindernd auswirken. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich.

Um die Überschreitung der 15-%-Grenze zu vermeiden, sollten Vermieter vorab berechnen, wie hoch der maximale Instandhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb ausfallen darf, um den sofortigen Werbungskostenabzug nicht zu gefährden.

Beispiel: A kauft eine vermietete Eigentumswohnung zum Preis von 175.000 EUR.

Kaufpreis laut Notarvertrag   175.000 EUR
+ Anschaffungsnebenkosten 12 % 21.000 EUR
= Anschaffungskosten   196.000 EUR
- Grundstücksanteil am Kaufpreis 20 % 39.200 EUR
= Gebäudeanteil 80 % 156.800 EUR
15-%-Grenze liegt bei   23.520 EUR

In den ersten drei Jahren dürfen die Modernisierungs- und Reparaturaufwendungen die Grenze von insgesamt 23.520 EUR also nicht übersteigen, ansonsten geht der sofortige Werbungskostenabzug verloren.

Hinweis: Aufgrund der Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten kann es günstiger sein, größere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchzuführen und direkt nach dem Kauf nur die notwendigsten Sanierungen an einer Immobilie vorzunehmen. Durch den sofortigen Werbungskostenabzug wird häufig eine hohe Steuerersparnis erreicht, die wiederum neue Investitionsspielräume schafft. Aber auch nach Ablauf der Dreijahresfrist können sehr umfangreiche Sanierungsmaßnahmen noch zu Herstellungskosten führen, nämlich wenn beim Gebäude eine sogenannte Hebung des Standards erreicht wird.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 12/2017)

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