Verluste aus gewerblichem Grundstückshandel: Gewinnerzielungsabsicht darf nicht entfallen

In der Regel liegt es im Interesse des Steuerzahlers, dass seine Grundstücksverkäufe dem Bereich der privaten Vermögensverwaltung zugerechnet werden, so dass Wertzuwächse nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei vereinnahmt werden können. Stuft das Finanzamt die Tätigkeit jedoch als gewerblichen Grundstückshandel ein, müssen Wertzuwächse ungeachtet der Haltefrist stets versteuert werden und unterliegen zudem der Gewerbesteuer.

Dass es ausnahmsweise im Interesse des Steuerzahlers liegen kann, dass das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annimmt, zeigt ein neuer Fall des Bundesfinanzhofs (BFH). Vorliegend hatte ein Vermessungsingenieur im Jahr 1992 ein unbebautes Grundstück erworben, das er anschließend mit einem Büro- und Boardinghaus bebauen wollte. Sein Plan war es, das Grundstück mitsamt des noch zu errichtenden Gebäudes an eine GmbH zu veräußern, was jedoch misslang. Auch alle weiteren Verkaufs- und Vermietungsbemühungen in den Folgejahren schlugen fehl. Der Ingenieur erklärte die Schuldzinsen für das Grundstück als Betriebsausgaben im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels, was das Finanzamt zunächst akzeptierte. Als er jedoch im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung 2005 ein Gutachten eines Bausachverständigen über einen erheblich gesunkenen Verkehrswert des Grundstücks vorlegte und auf dieser Grundlage eine Teilwertabschreibung von rund 100.000 EUR als Betriebsausgaben verbuchen wollte, spielte das Amt nicht mehr mit und erkannte den Verlust aus dem gewerblichen Grundstückshandel ab.

Der BFH folgte nun dieser Auffassung und stellte entscheidend darauf ab, dass die für einen gewerblichen Grundstückshandel erforderliche Gewinnerzielungsabsicht nachträglich entfallen sei. Nachdem der Verkauf an die GmbH gescheitert war, hatte eine kontinuierliche Verlustperiode begonnen. Der Ingenieur hatte auf die Vermarktungsschwierigkeiten nur unzureichend reagiert und durch seinen "Planungsstillstand" zu erkennen gegeben, dass seine Betriebsführung nicht mehr ernstlich auf eine am Markt erfolgreiche Tätigkeit ausgerichtet war. Zwar darf er während einer anfänglichen "Durststrecke" noch an seinem ursprünglichen Bebauungs- und Vermarktungsplan festhalten, mit der Zeit hätte er aber andere Strategien entwickeln müssen, um seinem gewerblichen Grundstückshandel noch zum wirtschaftlichen Erfolg zu verhelfen. Hieran fehlte es, weil er das Grundstück lediglich sich selbst überlassen hatte und mehr auf glückliche Umstände als auf konkrete Pläne gebaut hatte. Seine Aktivitäten hatten sich in der Hoffnung erschöpft, durch Verkaufsinserate irgendwann einen Zufallstreffer zu landen.

Hinweis: Wer Verluste im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels als Betriebsausgaben abrechnen will, muss also aktive Vermarktungsbemühungen an den Tag legen und bei Fehlschlägen geänderte Verkaufskonzepte entwickeln.

Information für: Kapitalanleger
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 12/2017)

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